重磅专题报告 | 绿色建筑为何已成为“必选项”

      时间向前，发展向新。在新的时代环境下，中国经济和房地产市场也必须适应新的现实。本届进博会上，第一太平戴维斯发布了专题报告《视野》，USGBC 作为特邀撰稿，贡献了“环境：绿色未来”部分的内容。

       白皮书围绕“产业、环境、技术”三大影响城市发展的重要因素展开，逐层分析对城市本身、政府、企业到个人的影响与意义，并指出这些变化为房地产业带来的变革，给出对中国城市可持续发展的预测与建议。

       下文为报告精华部分。

       01产业：城市之基

       中国的经济、人口结构以及就业市场在过去20年中发生了翻天覆地的变化。国民生产总值在2019年达到人民币99.1万亿元，是1999年（9.1万亿人民币）的十倍有余，其中第三产业占比从38.6%上升至53.9%。

中国城市产业重心

来源：协力管理咨询公司、第一太平戴维斯研究部

       推动中国从世界第七跃升至第二大经济体的历史动力几乎已在过去20年中发挥至极致，未来数十年的增长需从投资、就业、生产力和价值创造等方面寻找新的驱动力。新冠肺炎疫情带来了巨大的经济冲击，但机遇历来与挑战并存。我们可以借此机会思考过去的增长模式，调整发展重心及方针政策，投资新领域以驱动未来经济。

       02 环境：绿色未来

       环境是人类赖以生存的基本。建筑是现代环境的重要组成部分，使用可持续环保材料，可以更好地节约能源、减少污染。在城市规划设计中，鼓励更多公共交通出行，减少对私家车依赖，创造更适宜步行的空间，已成为更多城市寻求可持续发展的方式。此外，建筑环境还包括对用户室内环境的关注，例如空气质量、自然光照、以人为本的设计等等。

       全社会为应对气候变化正取得更多积极进展。USGBC & GBCI 北亚区总监王婧，分别从“绿色建筑：从可选到必选项”和“超越建筑：以人为本的品质生活”这两个角度，给予环境分析与可持续建议。

绿色建筑：从可选到必选项

“ 绿色建筑正在与时俱进。”

       近年来已经有多份市场报告，研究了中国主要一、二线市场拥有 LEED 认证的写字楼在租金和售价上，相比非认证写字楼存在溢价。开发商对绿色建筑经济效益的认同，进一步加速了建筑的绿化。

北上广深LEED写字楼占比 (内圈：面积 / 外圈：数量)，来源：USGBC

       从 LEED 项目数量来看，楼宇经济越活跃的城市，LEED 项目也越多；北上广深领跑 LEED 在中国的发展。四个城市甲级写字楼中，拥有 LEED 认证的写字楼占比最高的是上海，已达42%。目前北京 CBD 共拥有25座甲级写字楼，其中16座写字楼已经获得了 LEED 认证，占比64%。超高的 LEED 渗透率，让北京 CBD 成为国际上写字楼“绿化”程度最高的 CBD 之一。

       新开发的甲级写字楼基本已经把 LEED 作为标配，同时近两年来 LEED 既有建筑的注册量不断攀升， 一则体现开发商绿色运营和可持续发展理念的提升，二则让既有建筑绿化成为写字楼绿化程度攀升的生力军。

“ 可持续金融拥有巨大潜力。”

从2016年起，领展、太古地产、恒隆地产、当代置业、龙湖等房地产开发商已经开始使用绿色债券、可持续发展表现挂钩贷款等绿色金融工具融资，绿色建筑认证成为了帮助证明其绿色绩效的有力工具。

绿色金融推进绿色建筑发展其背后原因是：随着金融市场负责任投资理念的不断深入，从金融领域促进经济绿色变革的呼声成为主流；可持续金融的参与者也由十几年前的养老金、主权基金等机构投资者不断扩充。

来源：气候债券倡议组织、USGBC

       以绿色债券市场为例，从2007年欧洲投资银行发行了第一笔绿色债券，到2019年全球绿债发行额超过2,500亿美金，虽然绿债仍然只占全球发债总额的5%， 但其作为一个新生事物在短短十年间，从发行量的持续攀升到市场规则的迅速成熟，无疑体现了可持续金融的巨大潜力。

“ 绿色理念在不同建筑类型中渗透。”

       从参与 LEED 认证的建筑来看，无论全球范围内还是在中国，办公楼都是最有力的参与者。但随着投资者的重视，不同资产类别尤其是机构投资者所青睐的物流、数据中心等，都开始发力绿色建筑和资产的可持续性。

中国区LEED项目不同建筑类型占比  来源：USGBC

       此外，企业对可持续发展的越加重视，使其对产品和服务全生命周期的碳排放都更为关注。在企业供应链前端的工厂、仓库到供应链后端的零售空间及服务提供的空间，都成为企业实现减排、可持续发展的重要环节。

超越建筑：以人为本的品质生活

“ 健康与福祉是楼宇‘健康’的基本面。”

       对于地产开发商和企业租户来说，投资于健康楼宇/办公空间在疫情之前就已经是出于吸引租户和人才的重要考量。

       在疫情之后，“如何提升楼宇中的人的健康与福祉”更成为了必要的课题。业界已经开始“未来建筑”的探讨，如何让楼宇更具有韧性，面对诸如新冠的疫情到来时，能在维持社交距离的同时维持沟通与合作。同时，对空间健康也应该有面向未来的考量，不仅仅只流于表面的“人的体验感”。

       以不少绿色建筑认证中都包含的废弃物管理这一环节为例，不少城市都将垃圾分类提上议程，为物业管理带来新的考核。事实上，不管是减少垃圾焚烧填埋产生的有害气体/物质，还是减少最终流向海洋的微塑料，这都对人类健康有着直接而深远的影响。全面考量影响健康与福祉的因素，系统化地提升物业管理水平、引导租户行为，是楼宇“健康”的基本面。

“ 向‘城市运营商’的定位转型升级。”

       建筑定义了城市的物理高度，但公共空间、教育设施、绿化、道路、交通等城市生活的“肌理”，和建筑一起，定义着城市居民的“幸福感”。正如建筑对绿色的追求一样，这些空间也都有相应的标准去定义其可持续性，如 Parksmart 停车设施可持续交通标准，SITES 可持续场地评价体系，TRUE 废弃物管理标准等。

       只有可持续的理念渗入到城市生活的每一个环节，可持续的城市才能成为可能。“韧性”、“健康”、“公平”、“绿色”这些理念描绘着一个可持续城市的美好愿景。在气候变化这场危机之下，像“新冠” 一样的黑天鹅事件将会更频繁地向人类袭来，城市如何应对以及城市如何以更可持续的方式运营，减缓这场危机，是在向“城市运营商”转型发力的开发商必须努力参与的方向。

       03 技术：发展驱动

       颠覆性的技术进步改变了很多行业，从媒体、信息技术到专业服务和金融。从市场研究到设计施工、运营管理，再到交易、翻新，贯穿建筑全生命周期的技术应用将推动房地产市场发生转型。

       技术不仅可以提高市场透明度，借助模型模拟完善设计、提高施工精准度、节约成本，亦能提高运营效率以及可持续管理，并保障交易的公平和顺利进行。技术应用日益广泛、丰富已是必然之势，顺势而为乃是上策。