绿色建筑运营评估体系现状分析及案例实践

1 研究背景

2015年巴黎气候大会上，中国向全世界做出了“到2030年左右使CO2排放达到峰值”的重要承诺，低碳发展成为国民经济的主旋律。随后，党的十九大明确了生态文明建设崭新的战略定位，绿色发展也成为贯穿我国未来中长期发展的优先主题，这其中，建筑业将担负重要使命。据统计，截止到2016年底，我国存量公共建筑总面积已达117亿m²，其中办公建筑超过40亿m^2[1]。在过去的十多年中，这个数字已增长了近三倍，成为我国建筑面积增长最快的分项。建筑运行的总商品能耗也已接近2637亿GJ，占到全国能源消费总量的20%，其中公共建筑用能更是占到建筑能耗的1/4左右。

据预测，未来15a内，我国公共建筑规模还将翻一番。总面积的扩大以及用能需求的增长，给我国建筑总用能带来了巨大挑战，采取有效措施实现运行节能已势在必行。另一方面，大量公共建筑还存在着室内环境品质差、建筑运维管理隐患大等问题，逐渐成为影响使用性能的重要因素。面对公共建筑，尤其是其中占比最大的办公建筑，通过走绿色运营之路，盘活存量建筑活力、提升建筑性能，已成为迫切趋势。

与此同时，随着21世纪初国内绿色建筑行业从萌芽到兴盛，业界对于绿色建筑的认知正在不断深入，内涵和包络面也随着时代发展不断更新，从早期的理念先行、技术先导，到中期的设计优先、权重引导，直至近来的重视使用者感知、以实际效能为中心，学术界已经开始将目光聚焦到建筑全生命期中最重要的运行期评价。

放眼国际，以LEED和BREEAM为代表的发达国家主流绿色建筑评估系统，相继推出了针对存量建筑物的评估方法，从能源效率、水资源利用效率、室内环境质量、运营维护等角度为存量建筑提供了一个可借鉴、可执行、可改进的框架指引和工具方法。在上海、北京、深圳等主要城市已经受到了相当数量的商业地产持有者的重视。诸如上海金茂大厦、北京国际贸易中心、香港国际金融中心二期等地标建筑，纷纷在所在城市率先垂范，为行业树立了绿色运营的标杆示范，也为我国探索建立符合国情的绿色建筑性能评价方法提供了启示。

2 国外绿色建筑运营评估体系的启示                

目前，国际上应用最为广泛的绿色建筑评估系统均已推出了针对建筑运营期的评级体系，例如美国LEED的O+M体系、英国BREEAM的In-Use体系、日本CASBEE的ExistingBuilding体系，以及针对物业资产评估的加拿大BOMABEST等。上述绿色建筑评价体系的特点对比见表1。其中，BOMABEST评价体系偏向于商业房地产行业的运营实践，相较于其他的评价体系较为特殊。

表 1  国外主流绿色建筑评价体系特征对比

比对 LEEDO+M、BREEAMIn-Use 以及CASBEEExisting Building 的具体评价内容，不难发现其指标体系基本围绕着能源、水资源、材料、土地资源、室内外环境质量等一级指标展开，但BREEAM除了建筑性能之外，还额外关注业主管理的表现。在评价方法方面，除了CASBEE采用了建筑物的环境品质与性能和建筑物的环境负荷的比值算法，LEED和BREEAM均采用了满足控制项前提下的总分评级法。

以下仅以在我国已有实践案例的LEEDO+M、BREEAMIn-Use体系为例，进行展开分析。

               

2.1                    

LEEDO+M 体系特征                        

                   

LEEDO+M评估体系是美国绿色建筑委员会（USGBC）针对既有建筑物开发的一个评估体系，旨在促进既有建筑物实现高性能、健康、持久和对环境无害的目标实现，并验证建筑在运营过程中所进行的更新、改善和维护保养等措施的实际效果。其理念是将建筑的运营效率最大化的同时，减少建筑对环境的影响。LEEDO+M自2002年建立以来，一共经历了5个版本，包括LEED-EB2002（试行）、LEED-EB2004、LEED-EBO+M2008、LEED-EBO+M2009以及LEED-EBO+MV4。

目前最新版本是LEED-EBO+MV4.1评价体系，满分为110分，包括选址与交通（LT）、可持续选址（SS）、用水效率（WE）、能源与大气（EA）、材料与资源（MR）和室内环境品质（IEQ）这6个领域，另外在创新（IN）方面可获得额外得分。根据最终总得分，评价结果分4个等级，40～49分为认证级、50～59分为银级、60～79分为金级、80分及以上为铂金级。

值得一提的是，为引导建筑物保持持续优良性能，USGBC针对O+M体系推出了基于ARC数据平台的动态奖牌制度。ARC数据平台是以LEED项目为数据库的建筑性能实时监测及评分工具。项目方只需要提供数据模型、能耗水耗连续账单、使用者问卷和空气检测样本，就可在线获得可视化的分数，并与全球获得LEED认证的项目进行对标比较。ARC也是实现LEED认证的一种方式，可实时展现建筑在能源、水、废弃物、交通及使用者体验5个类别的表现，将不可见的建筑性能转化成为可视化的分数，并在多个维度提供了和建筑进行交互的方法。

最近5a来，LEEDO+M认证在国内取得了积极的市场响应，注册项目数量取得了快速发展。截止2019年底，全国LEEDO+M注册项目已达328个，主要集中在上海、北京、成都、香港和台北等写字楼经济发达的一线城市。其中，仅仅2019年就新增了95个注册项目，在LEED总注册项目数量中的占比达到了近12%。作为对比，2018年之前这个比例仅有6%左右，体现了其在国内发展的蓬勃态势。国内LEEDO+M注册项目的总建筑面积增长趋势如图1所示。

图 1  国内LEEDO+M注册项目的总建筑面积增长趋势

               

2.2                    

BREEAMIn-Use体系特征                        

                   

BREEAMIn-Use体系是英国建筑研究院（BRE）于2009年发布的针对既有建筑物的性能评估方法和认证方案，可用于评估除住宅外的所有建筑类型。其主要目的是为建筑物所有者、设施管理人员、投资管理者和建筑物占有者提供一致和可靠的方法，确定建筑物的影响和性能并明确改进的领域，从而帮助建筑的业主降低运行成本、提高环保性能，最终实现建筑资产价值的提升。

BREEAMIn-Use体系的评估相较于LEEDO+M更为灵活，分为3个组成部分：Part1—建筑性能、Part2—建筑管理、Part3—使用者管理。这3个部分可分别独立认证，也可选择其中几个部分组合认证。表2即为上述3个部分评估的适用建筑类型说明。

表 2  BREEAMIn-Use各部分评估的建筑类型

需要指出的是，为了确保评估体系的严谨性和公允性，3个部分的评估指标均涵盖九大板块，包括：Management（管理）、HealthandWellbeing（健康）、Energy（能源）、Transport（交通）、Water（水资源）、Materials（材料与安全）、Waste（废物处理）、LanduseandEcology（土地与生态）、Pollution（污染）。其中，Energy（能源）的得分判定需在提交能源费用账单和建筑基本信息后，由BREEAM评审机构设置的能源模型进行计算得分，其余板块均可根据条文自行评估得分。根据最终得分，采用6星的评级方法：10～25分为Acceptable、25～40分为Pass、40～55分为Good、55～70分为VeryGood、70～85分为Excellent、85分及以上为Outstanding。

针对Part2建筑管理，主要是物业管理单位牵头组织实施相关认证准备工作，涉及以下几个重点方向。

（1）基本管理。物业资质、用户使用指南、物业操作手册、运营维护计划、绿色租约、持续改进、绿色教育、风管和空气处理机组的漏风检测、BMS系统的维护、未来的建筑功能适应性管理政策。

（2）健康管理。温度、新风量、VOC含量、声学性能、用户满意度、环境监测、军团杆菌控制等。

（3）能源及水资源管理。市政能源消耗、空调冷热量消耗、能耗分项计量监测、水耗分项计量和监测，以及租户用电管理和年度节能节水分析报告等。

（4）材料与安全管理。涉及可持续采购政策以及周期性的消防风险评估等。

（5）污染物管理。包括危险化学药品储存、环保使用制冷剂、泄漏应急预案以及针对污染物的投诉管理机制等。

3 典型项目绿色运营实践

本部分将以金茂大厦为例，从绿色节能运行管理的视角，对其开展的主要工作和成果做一个简要介绍，希冀可给同类型建筑以借鉴启发。作为矗立于黄浦江畔的首座超高层综合体建筑，金茂大厦在落成之日起，便确立了其在上海这座国际大都市的地标建筑地位。项目总建筑面积28.7万m²，包括办公区13万m²，酒店区域7万m²，裙房、购物、餐饮、娱乐区域3万m²，以及地下车库6万m²。项目于1999年投入使用以来，物业管理团队充分吸收行业先进的管理理念，建立符合国际化的工程设施管理标准，对设施设备进行全面管理，统一工程设施管理模式，达到规范化、制度化、标准化，以实现控制和降低设施管理成本、延长设施设备的使用寿命、提高客户满意度的目标。

2012年，项目通过能源管理体系认证，成为国内第一个获得能源管理体系认证的公共建筑。2013年，项目荣获LEED-EB金级认证，成为国内获得此项殊荣运行时间最长且高度最高的既有建筑。2019年，大厦运营20周年之际，金茂大厦在实现整体LEEDO+M铂金级认证的同时，其办公楼部分又获得了BREEAMIn-UseOutstanding认证，成了中国第一个获得BREEAM运营认证的项目，并取得了BREEAMIn-UsePart2认证的最高水平。

值得一提的是，大厦对于设备设施的管理不局限于基本设备设施的维护，亦关注软性设施的提升和管理。尤其对于人员的安全、健康及舒适，物业管理团队建立了一整套强大的可执行的管理章程予以落实各个环节的管控。例如，为了防止地毯长期积累的粉尘和细菌增加慢性呼吸道人员发病的风险，大厦定期对其地毯进行深度清洁。为了降低水源所携带的军团菌可能带来的呼吸道感染发热甚至是呼吸衰竭的风险，其对于室内与人体接触的用水点均设置控制军团菌的设备系统，通过定期检测水质来控制风险。为了保证使用人员的安全，管理团队定期对防火设施进行巡查并记录。这些日常的工作和记录已经成为管理团队的日常性工作，最大程度保证了大楼使用人员的健康和安全。

项目在实施LEED及BREEAM运营认证的过程中的亮点还包括以下内容。①高水准的声学环境，所有的空间建筑均通过声学专家评估满足高水平标准，同时会议室的混响时间也达到了民用建筑隔声设计规范的要求。②能源分项计量和节能管理，覆盖包括电力、天然气、自来水、蒸汽，基本实现了能源使用单元的能源分配计量率100%。通过对能耗的监控和数据分析规划下一年的能耗，同时项目的碳排放也在全球同类运营的建筑中处于相对较低的水平。③室内空气质量管理，根据国际通用的空气质量标准订立一套系统而规范的室内空气品质管理体系，大厦室内每日空气质量均达到优、良等级。④建立了完善的投诉流程管理系统，提高用户满意度，如有噪声、气味、光线等不适，可向物业投诉，并得到及时的反馈。

作为上海的城市名片，金茂大厦一直将绿色理念融入运营管理的基因之中，通过引入BREEAMIn-Use和LEEDO+M体系认证来不断优化完善管理体系，为租户提供更优质的办公环境。作为中国第一个同步获得BREEAM和LEED两大国际绿色运营认证最高等级的项目，大厦无疑已成为国内绿色运营领域的领跑者。作为超高层建筑，在物业管理中累积了大量的实践知识和标准做法，亦可为同类建筑提供宝贵的经验。

4 结  语

存量建筑的绿色认证与新建建筑有着截然不同的特征，作为完全由市场自发响应的行为，性能数据驱动和商业价值驱动是最核心的内在动力。分析国内17个主要城市的优质写字楼市场可知，其中楼龄10a以上的写字楼面积已经超过3000万m2，且未来若干年还将保持每年10%以上的速度增长。如前所述，许多老旧建筑由于设计落后或者运营不善，已经无法满足租户对品质空间的需求。通过引入绿色运营体系，为楼宇管理者提供一个有建设性的改进框架和实施指南，切实提升建筑物的性能表现、提高管理绩效水平，有助于这些老旧项目在市场上重获竞争力，提升物业资产价值。

站在全球视角，中国在存量建筑绿色运营这个领域，只能说刚刚起步。全球统计的既有建筑认证占总各类绿色建筑认证面积的比重为35%，而中国拥有超过百亿平方米的存量公共建筑，且这一数字在城市化的进程中将继续快速增长，既有建筑的绿色运营需求潜力巨大。对于目前市场竞争激烈的写字楼市场而言，通过引入国际领先的绿色认证体系，对于提升项目租赁表现、降低能耗、改善租户体验等方面将具有预期可见的明显效果。他山之石，可以攻玉，通过项目的实践和经验的积累，充分借鉴吸取国外先进做法，积极探索建立符合我国国情的绿色建筑运营期性能评价方法和相关标准，是未来绿色建筑实效发展的努力方向。

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