【上海】《上海市住房发展“十三五”规划》解读

根据全市“十三五”规划编制工作的总体部署，市住房和城乡建设管理委会同相关部门，编制了《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称《规划》）。现将有关情况解读如下：

一、关于《规划》编制的过程

《规划》编制主要分为四个阶段：

1．前期研究阶段（2014年12月至2015年6月）。开展《规划》前期预研究，在前期调研和“十二五”规划实施评估的基础上，初步明确“十三五”期间本市住房发展的总体思路。

2．初稿编制阶段（2015年7月至2015年12月）。制定《规划》编制工作方案，明确工作机制，委托第三方机构开展社会调查，并邀请业内外研究机构、专家学者共同参与，广泛听取包括市人大代表等社会各界的意见和建议，形成了《规划》初稿。

3．意见征询和规划衔接阶段（2016年1月至2016年12月）。广泛听取市人大、政协、区、企业及专家的意见，注重体现中央城镇化工作会议、中央城市工作会议、中央经济工作会议、国家和本市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要等对住房发展提出的要求，并按照市“十三五”规划工作领导小组办公室的衔接意见进行修改完善。

4．深化完善阶段（2017年1月至2017年6月）。《规划》编制过程中，市委、市政府领导高度重视，多次专题听取汇报，会同有关部门反复研究，还专门召开多次研讨会，邀请专家学者、企业代表和区级部门同志共同商议，进一步深化完善规划稿。

二、关于《规划》的总体考虑和主要框架

“十三五”期间，本市住房发展将积极贯彻落实中央决策部署，从上海城市发展实际出发，围绕新目标、新要求，聚焦新情况、新问题，实现新提升、新突破。《规划》在总体考虑上突出五个方面的要求：一是保障和改善市民基本居住条件。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，突出住房居住功能。既要解决好本市中低收入住房困难群众的合理住房需求，又要解决好常住人口青年群体和各类人才的住房需求。二是完善购租并举的住房体系。针对超大型城市特点，要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系，引导居民通过租房解决居住问题，不断提高住房资源利用效率。三是积极平衡住房市场的供给和需求。明确提出“明显增加住房用地供应总量，保证商品住房供应稳中有升，租赁住房供应大幅增加，保障性住房确保供应”，促进本市房地产市场平稳健康发展。四是更加注重补齐短板。深化体制机制改革，进一步加强住宅小区综合治理。按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，有序推进旧区改造和旧住房修缮改造，促进城市有机更新和特色风貌塑造相协调。统筹推进城乡住房发展，构建公平多元的住房公共服务体系。五是突出区级层面的主体责任。明确各区政府切实承担本区域住房发展的主体责任，把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入区级工作目标。

《规划》框架上总体分为三大板块、九个部分：第一、二部分是编制基础，包括“十二五”发展回顾、面临形势分析以及“十三五”总体考虑；第三至八部分是“十三五”本市住房发展的主要任务，包括住房市场体系、住房保障体系、旧区改造、住宅管理服务、住房公积金、绿色环保建设等方面内容；第三板块为第九部分保障措施。

三、《规划》的主要特点

一是显著增加城镇住房供应总量。《规划》提出，“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。为此，住房用地供应也有明显增加，预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

二是聚焦缓解住房困难问题。为解决本市中低收入住房困难家庭的居住问题，让广大居民共享改革发展成果，《规划》提出，进一步优化“四位一体”住房保障体系，健全实物和货币补贴相结合的保障方式，保持保障性安居工程建设和旧住房改造力度，多渠道保障和改善市民基本居住条件。

三是着力建设购租并举住房体系。为了缓解常住人口青年群体和各类人才的居住问题，《规划》提出完善购租并举的住房体系。不仅首次提出住房租赁市场体系的发展目标，即到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系，而且明确了租赁住房的新增供应规模，预计新增供应租赁住房约70万套，还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

四是按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，推进旧区改造和旧住房修缮改造。转变旧区改造工作观念，在确保城市风貌保护的前提下，用城市有机更新的理念，把改善群众的居住条件和生活环境作为出发点和落脚点，优先改造房屋危旧、居住条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的区域。实现既改善旧区居民群众的住房条件，又保护和传承历史风貌和历史文脉。

五是强化房地产市场调控。为促进房地产市场平稳健康发展，《规划》一方面要求推进房地产市场供给侧结构性改革，加大住房供应总量，优化住房供应结构，另一方面强调严格规范住房市场秩序，强化对房地产企业、中介机构违规违法行为的查处，加大对“群租”、“非改居”等现象的治理力度。

四、《规划》主要内容

（一）指导思想

坚持“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实“五大发展理念”，顺应国际大都市住房发展规律，保障住房基本权益、提升居住生活品质，推进房地产市场供给侧结构性改革，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，聚焦住房市场体系和保障体系，深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系，完善购租并举的住房体系，健全房地产业健康平稳发展长效机制。

（二）发展目标

以住有所居为目标，进一步完善“分层次、多渠道、成系统”的住房市场和住房保障两大体系，以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多样性住房需求，保障和改善市民基本居住条件。到2020年，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房结构有所优化、住房困难有效缓解、居住条件明显改善、管理能级显著提升的总体目标。具体目标为：一是显著增加城镇住房供应总量。二是大幅增加租赁住房供应。三是稳步推进保障性安居工程建设。四是严格规范住房市场秩序。五是持续改善既有住房居住条件。六是全面提升住宅小区综合治理水平。七是进一步提高城市住房建设整体水平。

（三）主要任务

一是促进住房市场健康平稳发展。《规划》提出稳中有升供应住房用地，增加市场房源供应数量，大幅增加租赁住房供应，提高中小套型普通商品住房供应比例。进一步培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，完善购租并举的住房体系。强化住房市场监管，支持居民的自住和改善性住房需求。加强商品住房预售管理和房地产中介监管。加强商业办公项目管理，加大“非改居”查处力度。建立健全房地产市场发展长效机制。

二是深入推进住房保障制度建设。优化“四位一体”的住房保障体系。廉租住房实行“应保尽保”，做好托底保障。公共租赁住房坚持“市区联手、以区为主”的原则，加大分配供应力度，聚焦人才安居，鼓励有条件的企事业单位和产业园区自建单位租赁房，探索货币化补贴方式。共有产权保障住房保持政策标准稳定运行，按照“能进则进”的原则，重点强化供后管理。征收安置住房从严控制实物安置，鼓励和引导货币化安置。

三是加快改善老旧住房居住条件。尽最大努力建立新机制、创新办法，用城市有机更新的理念，严格落实保留保护要求，兼顾区域发展需要，综合实施旧区改造和旧住房改造政策，多渠道改善居住条件。

四是切实提高住宅管理服务水平。健全住宅小区综合治理体制，理顺主体责任，夯实基层基础，优化完善政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。提高社区共治水平，加快推进居住物业服务市场化，提高居民的满意度。

五是完善住房公积金制度。紧密结合国家对住房公积金制度的发展要求，改进缴存、提取使用和监管机制，逐步扩大覆盖面，探索拓宽使用渠道。

六是全面提升绿色环保节能建设水平。着力推进装配式建筑发展，加快住房建设科技创新，加强住房建设管理，推动大型居住社区配套建设和运营。

（四）保障措施

一是优化住房用地供应，促进产城融合发展；二是加大财税支持力度，促进住房民生改善；三是完善金融支持政策，促进市场平稳发展；四是健全住房信息体系，提高信息管理效率；五是创新行政管理方式，提高政府服务水平；六是探索研究重大问题，推进住房转型升级；七是建立健全推进机制，全面落实规划任务。